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전세사기 피해를 막기 위한 필수 체크리스트와 실전 사례별 예방 방법을 소개합니다.
부동산 초보자도 쉽게 이해할 수 있는 안전 전세계약 가이드!
전세사기, 남의 일이 아닙니다
- 전세사기 피해자는 매년 증가하고 있습니다.
- 믿었던 공인중개사와 계약했는데 집주인이 잠적하거나, 이중계약으로 보증금을 돌려받지 못한 사례가 넘쳐나죠.
- 특히 신혼부부, 사회초년생, 1인 가구를 노리는 수법이 많기 때문에 더욱 주의가 필요합니다.
전세사기 예방을 위한 핵심 체크리스트 5가지
1. 등기부등본 확인은 기본 중의 기본
- 계약 전 반드시 확인해야 할 것이 바로 등기부등본입니다.
- 집주인 명의와 일치하는지, 근저당이 설정돼 있는지, 압류·가압류 기록이 있는지를 꼼꼼히 살펴보세요.
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 무료로 발급 가능하며, 최근 1개월 이내의 자료를 보는 것이 안전합니다.
2. 전입신고·확정일자 받아야 '우선변제권'이 생깁니다
- 계약 후 입주한 당일 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 전세보증금을 우선적으로 보호받을 수 있습니다.
- 이 두 가지가 없다면 보증금은 법적으로 보호받지 못할 수 있습니다.
- 특히 전입신고를 했더라도 확정일자를 받지 않으면 효력이 제한되니 주의하세요.
3. 보증금 대비 근저당 비율 확인 (임대인의 부채 비율)
- 보증금이 건물의 근저당보다 높을 경우, 문제가 생겨도 내 보증금을 돌려받을 확률이 매우 낮습니다.
예: 건물 시세가 2억인데 근저당이 1.5억, 내 전세보증금이 5천만 원이라면 위험한 구조입니다.
4. 집주인 신분·세금체납 확인
- 가장 놓치기 쉬운 부분이 집주인의 체납 상태입니다.
- 세금이 밀려 있는 경우, 국가가 먼저 압류에 들어가 보증금을 지킬 수 없습니다.
- 계약 전 집주인에게 국세완납증명서 또는 지방세완납증명서를 요청하는 것도 좋은 예방책입니다.
5. 전세보증금 반환보증 가입 고려
- HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보증기관에서 보상받을 수 있습니다.
가입비가 들긴 하지만, 보증금 수천만 원을 지키기 위한 안전망으로 매우 유용합니다.
실전 사례: 이런 계약은 절대 하지 마세요
- 집주인과 임차인의 이름이 다른 사람 명의로 계약하려는 경우
- 등기부등본을 보여주지 않거나 발급 시기를 속이는 경우
- 계약금을 재촉하거나 "지금 아니면 못 들어온다"라고 압박하는 경우
이런 유형은 거의 90% 이상 사기 위험이 있는 케이스입니다.
전세 계약 시 반드시 기억해야 할 팁
- 공인중개사가 있다고 해서 안심하면 안 됩니다
- 등기부등본, 전입신고, 확정일자, 보증가입까지가 ‘완전한 계약’
- 계약 전 모든 자료를 스크린숏 또는 출력해서 보관하세요
전세사기를 피하는 또 다른 방법: 이중계약 주의
- 이중계약 사기는 전세사기 중 가장 교묘한 수법 중 하나입니다.
- 예를 들어, 같은 집을 두 명에게 동시에 계약을 체결하거나, 임대인이 몰래 전세와 월세를 동시에 계약해 버리는 형태입니다.
- 이 경우 실제로 거주 중인 임차인이 있는지 확인하려면, 해당 부동산의 임대차 현황이나 전입세대 열람 자료를 통해 이중 계약 여부를 파악할 수 있습니다.
✔️ 동사무소에서 전입세대 열람 신청 가능
✔️ 공인중개사에게 ‘이 집 혹시 다른 계약 진행된 것 없죠?’라고 반드시 확인
공인중개사 선택 시 주의사항
- 믿을 만한 중개사 선택도 매우 중요합니다. 중개소 유리창에 있는 공인중개사 등록번호, 소속 공제조합 확인은 꼭 해야 하며
- 거래 전에 공인중개사가 실제로 중개인 자격을 갖췄는지 **‘한국공인중개사협회 홈페이지’**에서 조회할 수 있습니다.
- 사무실 주소, 전화번호가 명확하게 기재되어 있는지, 계약서에 중개사 사인이 제대로 되어 있는지 체크하세요.
전세사기 정보 공유 플랫폼 활용하기
요즘은 전세사기 관련 정보를 SNS, 커뮤니티, 앱 등을 통해 실시간 공유하고 있습니다.
- ‘빌라정보통’, ‘전세사기 지도’ 앱 등은 피해 사례를 기반으로 위험 매물을 시각적으로 제공합니다.
- ‘피해자 모임 카페’에서는 수법별 사례를 확인할 수 있어, 사전 경고 효과가 있습니다.
- ‘서울시 안심전세 앱’은 안전 진단을 직접 해볼 수 있어 특히 초보자에게 유용합니다
전세사기 예방, 정보가 생명입니다.
사기를 막는 가장 강력한 무기는 철저한 정보와 사전 체크입니다.
전세 계약은 단 한 번의 실수로 수천만 원의 피해를 입을 수 있는 중대한 문제입니다.
전문가와 상담하거나, 여러 중개업소를 비교해 보는 습관이 필수입니다.
단순히 가격이나 위치만 보고 결정하지 말고, 서류 확인 → 중개사 신뢰도 확인 → 보증제도 활용까지 총체적으로 접근하세요.
